Hypotéky zdražují. Jak to ustát a řešit konkrétní situace?

Úrokové sazby u hypoték rostou. Desítkám domácností se po skončení fixace razantně zvednou splátky a mnozí žadatelé o novou hypotéku nemusí u banky s žádostí obstát. Na nejčastější dotazy Čechů, kteří své bydlení řeší pomocí hypotéky, odpovídá hypoteční poradce Jan Řezanka z webového tržiště Zaloto.

Mám hypotéku a příští rok mi končí fixace. Mám si zafixovat novou úrokovou sazbu co nejdříve, nebo ještě počkat?
Zdražování hypoték rozhodně nekončí a můžeme ho očekávat i v příštím roce. Proto doporučuji lidem, kterým bude končit fixace, aby začali řešit refinancování co nejdříve.

V jakém předstihu je možné sjednat si u nové banky refinancování hypotéky a zajistit si tak, že nový úvěr bude mít dopředu zafixovanou úrokovou sazbu? A s čím je potřeba počítat?
Zhruba polovina bank na trhu zvládne zafixovat úrokovou sazbu už dva roky dopředu. Pokud klient zvolí variantu dopředného financování, tak se pro něj aktuálně nic nemění, stále platí současnou hypotéku a vedle již má domluvené podmínky nové.

Na konci fixace to bude fungovat stejně, klasické refinancování, plynule přejde k nové bance s domluveným úrokem. Je ale potřeba myslet na sníženou dobu fixace, která je kratší o období mezi podpisem úvěrové smlouvy a načerpáním hypotéky.

Fixace klientovi začíná běžet podpisem úvěrové smlouvy, takže až klient přejde po dvou letech k nové bance, bude mít fixaci o ty 2 roky kratší. Proto bych v tomto případě doporučil udělat fixaci alespoň na 5 až 7 let, samozřejmě podle aktuální výše úroků.

A kdy je optimální začít jednat se stávající bankou, v jakém časovém předstihu před koncem fixace?
Nelze určit optimální dobu, protože máme hodně parametrů, které do toho vstupují - například výše úvěru, splatnost, ale nejdůležitější je klientova sazba versus aktuální sazby na trhu. Pokud by se řešila tato situace pár měsíců zpět, kdy úroky byly pod dvěma procenty, tak by doporučení znělo oslovit banku nebo svého finančního poradce vždy, když jsou úroky na trhu nižší, než má klient svoji hypotéku.

Aktuálně máme situaci naopak a dříve, než dva roky dopředu před koncem fixace to nemá cenu řešit. A zase bude záležet na situaci na trhu. Když úroky stoupají, tak bych doporučil dříve, v případě stagnace nebo mírného poklesu bych zase doporučil vyčkat na příznivější podmínky a začít to aktivně řešit rok před koncem fixace.

Jak dlouhou fixaci mám nyní zvolit?
Fixaci bych volil kratší, tři až pět let, protože aktuální trend zvyšování sazeb bude ještě nějakou dobu pokračovat. Zároveň lze ale předpokládat, že po ustálení situace ohledně inflace bude ČNB sazby postupně snižovat a výše úroků by poté šla znovu níže.

Co vše je dobré zvážit při refinancování?
Při refinancování je potřeba spočítat, zda se opravdu vyplatí. Když přecházíte s hypotékou jinam, jsou s tím spojené poplatky - na katastru, v nové bance. Takže je nutné zvážit, zda je rozdíl mezi nabídkou stávající banky a novou tak velký, že se vám to během fixace vrátí zpět a něco na tom ještě ušetříte.

Kdyby třeba za dva roky sazby výrazně klesly, mohu hypotéku refinancovat i mimo výročí fixace? Jaké jsou obvykle podmínky?

Bude záležet, jak se banky postaví k předčasnému splacení. Aktuálně na trhu můžete u většiny bank refinancovat za poplatky v řádech stokorun, ale jsou i banky, které klientovi vyčíslí účelně vynaložené náklady. A tam už se částky pohybují i v desetitisících.

Po refinancování mi výrazně vzroste měsíční splátka, co mohu udělat?
Pokud vám vzroste splátka, lze si prodloužit splatnost hypotéky. Díky tomu vám klesne výše splátky, ale na druhou stranu zaplatíte bance více na úrocích. V zásadě si tak musíte vybrat, zda chcete nižší splátku, nebo spíše přeplatit co nejméně peněz.

Vyplatí se v současné situaci splatit část hypotéky?
Záleží na více faktorech, kdy jedním z nich je aktuální úrok. Pokud máte možnost volné finance zhodnocovat vyšším zhodnocením, než je úrok u hypotéky, tak je výhodnější peníze nechat zhodnocovat.

Dalším faktorem je však také váš vztah k dluhu. Jsou klienti, kterým nevadí mít vyšší hypotéku a investovat volné finance jinam, ale jsou i klienti, kteří chtějí mít co nejmenší dluh a dávají přednost mimořádným splátkám, i když se to finančně nevyplatí.

Navíc je potřeba mít na mysli i riziko, kterému se člověk vystavuje, když kvůli mimořádné splátce nebude mít rezervu na nenadálé události.

Mám hypotéku a fixace mi končí až za tři roky. Doporučil byste refinancovat nyní i mimo výročí fixace?
Nyní si neumím představit situaci, kdy by klient měl vyšší úrok, než je teď na trhu, refinancovat na vyšší sazbu pochopitelně smysl nedává. Asi jediná varianta, která mě napadá, je potřeba navýšit z nějakého důvodu aktuální hypotéku.

V tom případě ale považuji za výhodnější nechat si stávající hypotéku s nižším úrokem a vzít si druhou hypotéku u stejné banky, než refinancovat stávající hypotéku a mít vyšší úrok.

Už nyní vidím, že za dva až tři roky budu mít při refinancování výrazně vyšší sazbu, a tedy i vyšší měsíční splátku. Mohu se na to už teď nějak připravit?
Ano, připravit se na vyšší splátky lze odkládáním části příjmu bokem. A ideálně tyto peníze zhodnocovat, aby bylo možné podle situace za dva až roky buď dát mimořádnou splátku, nebo pomoci rodinnému rozpočtu z naspořené rezervy.

Zvažuji hypotéku, vyplatí se vzít si nyní, nebo raději počkat?
Kvůli aktuálním sazbám bych nyní hypotéku neodkládal. Ano, oproti sazbám ze začátku roku jsme nyní výrazně výše, ale i dnešní úrokové sazby mohou zpětně vypadat ještě velmi přijatelně.

Vedle úrokové sazby hypotéky je navíc nutné přihlédnout i k dalším aspektům, jako jsou rostoucí ceny nemovitostí včetně stavebních prací a materiálů. To jsou položky, které mohou nové bydlení zatížit výrazně více, než mírně vyšší úroková sazba.

Na kolik let si mám nyní vzít hypotéku?
Není žádná ideální délka splatnosti hypotéky, záleží na vašich preferencích. Pokud preferujete nižší splátky, tak je lepší zvolit delší splatnost.

Pokud nemusíte přemýšlet, jak vysokou splátku máte, a nechcete hypotéku příliš přeplatit, tak platí, že čím kratší splatnost, tím lépe.

Zdroj:  iDnes